Cos'è enfiteusi?

Enfiteusi

L'enfiteusi è un diritto reale limitato, che attribuisce al titolare (enfiteuta o concessionario) il diritto di godere di un fondo (generalmente un terreno agricolo o un immobile) con l'obbligo di migliorarlo e pagare un canone periodico (detto anche censo) al proprietario (concedente o diretto).

Caratteristiche principali:

• Diritto Reale: L'enfiteusi è un diritto reale, ovvero un diritto che grava direttamente sulla cosa.
• Durata: L'enfiteusi può essere perpetua (a tempo indeterminato) o a tempo determinato (minimo 20 anni).
• Obblighi dell'Enfiteuta:
  • Miglioramento del fondo: L'enfiteuta ha l'obbligo principale di migliorare il fondo oggetto dell'enfiteusi. Questo può comportare lavori di bonifica, costruzione di fabbricati, piantagione di alberi, ecc.
  • Pagamento del canone: L'enfiteuta deve pagare un canone periodico al concedente. Il canone è generalmente modesto e può essere in denaro o in natura.
  • Divieto di deterioramento: L'enfiteuta ha l'obbligo di non deteriorare il fondo.
• Diritti del Concedente:
  • Percepire il canone: Il concedente ha il diritto di percepire il canone periodico.
  • Diritto di ricognizione: Il concedente può richiedere una ricognizione del suo diritto, ovvero una dichiarazione formale da parte dell'enfiteuta che riconosca la sua proprietà. Questo serve a evitare l'usucapione.
  • Diritto di affrancazione: Il concedente può richiedere l'affrancazione, ovvero l'estinzione dell'enfiteusi mediante il pagamento di una somma di denaro.
• Affrancazione: L'affrancazione è il diritto potestativo dell'enfiteuta di acquistare la piena proprietà del fondo, pagando una somma di denaro al concedente. L'ammontare della somma è stabilito dalla legge.
• Devoluzione: La devoluzione è il diritto del concedente di riacquistare la piena proprietà del fondo, qualora l'enfiteuta non adempia agli obblighi di miglioramento o di pagamento del canone.

Estinzione:

L'enfiteusi si estingue per:

• Scadenza del termine (se a tempo determinato)
• Confusione (riunione nella stessa persona della qualità di concedente e enfiteuta)
• Prescrizione estintiva (non uso per 20 anni)
• Affrancazione
• Devoluzione

Rilevanza:

L'enfiteusi è un istituto giuridico di origine antica, oggi meno frequente, ma ancora presente in alcune zone d'Italia, soprattutto in ambito agricolo. È regolata dagli articoli 957 e seguenti del Codice Civile. In alcune regioni, la disciplina dell'enfiteusi è integrata da leggi speciali.