Cos'è preliminari?

Contratto Preliminare (Compromesso)

Il contratto preliminare, detto anche compromesso, è un accordo vincolante tra due o più parti che si impegnano a stipulare un futuro contratto definitivo. È un passaggio cruciale, soprattutto nelle compravendite immobiliari, poiché precede la formalizzazione del passaggio di proprietà con il rogito notarile.

Elementi Chiave del Preliminare:

• Oggetto: L'oggetto principale è l'impegno a stipulare il contratto definitivo. Deve indicare chiaramente il bene%20oggetto%20della%20compravendita, le sue caratteristiche e, se si tratta di un immobile, la sua precisa identificazione catastale.
• Prezzo: Deve essere specificato il prezzo totale della compravendita, le modalità di pagamento (es. caparra, acconti) e le scadenze.
• Termini: Il preliminare deve indicare il termine entro il quale le parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo.
• Forma: La legge richiede la forma scritta ad substantiam per il preliminare di vendita immobiliare. Questo significa che, a pena di nullità, il contratto deve essere redatto per iscritto.
• Caparra Confirmatoria: È prassi comune prevedere il versamento di una caparra%20confirmatoria da parte del promissario acquirente al promittente venditore. In caso di inadempimento del promissario acquirente, il promittente venditore può trattenere la caparra. Se inadempiente è il promittente venditore, il promissario acquirente ha diritto al doppio della caparra versata.
• Clausole Risolutive Espresse: Le parti possono inserire clausole%20risolutive%20espresse che prevedono la risoluzione automatica del contratto al verificarsi di determinati eventi (es. mancata approvazione di un mutuo).

Effetti del Preliminare:

Il preliminare crea un'obbligazione di fare, ovvero l'obbligo di stipulare il contratto definitivo. In caso di inadempimento, la parte adempiente può rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre, art. 2932 c.c.) oppure richiedere il risarcimento del danno.

Trascrizione del Preliminare:

Per i preliminari di compravendita immobiliare è prevista la possibilità di trascrizione nei pubblici registri immobiliari. La trascrizione protegge il promissario acquirente da eventuali vendite a terzi o da gravami (es. ipoteche) iscritti successivamente alla trascrizione del preliminare. La trascrizione del preliminare ha un effetto prenotativo e vale per un periodo limitato nel tempo (normalmente tre anni).